大規模修繕の情報入力はこちら

大規模修繕工事の発注方法と見積もりのコツ

大規模修繕工事の一般的な進め方

一般的な大規模修繕工事

●責任施工方式・設計施工方式とは・・・

施工会社もしくは施工会社に、劣化診断→改修設計→施工まで一任して発注する方式です。

第三者のチェック機能がないために、管理組合自ら、費用・品質が適切かチェックすることになります。管理組合によるチェックが困難な場合は、信頼のおける会社に発注することが望ましいです。全てを管理会社に委託する場合、管理組合の負担が軽減されますが、費用が高額になりがちです。

●設計監理方式・工事監理方式とは・・・

設計・工事監理と施工を分離して発注する方式。

管理会社もしくは設計事務所が設計(仕様書作成)・工事監理を行ない、施工会社は施工を請負います。工事内容のチェック(施工監理)が期待できます。

施工会社の選定は設計事務所・管理会社からの紹介や公募による場合が多いですが、両者の 間に談合が生じやすく、最初から施工会社が決まっている形だけの見積もり合せやリベート(バック マージン)の授受が行われているケースもあります。

管理会社を利用するメリット

  1. 管理組合にとって大規模修繕工事の計画・準備に関する負担が少ない

  2. 工事完了後の不具合も、管理会社が窓口なので負担が少ない

  3. 日頃の管理で、馴染みのある担当者のサポートが受けられるため安心感がある

管理会社を利用する際の懸念

  1. 管理組合の積立状況を知っている

  2. 競争原理が働かないので費用が割高、談合を誘導されることもある

  3. 下請け業者へ丸投げされることがある。馴れ合いの関係で施工チェックが甘い

大規模修繕工事における現状の問題点

管理組合が発注する、大規模修繕工事では談合が常態化しているケースが散見されます。管理組合にとって、資産である貴重な修繕積立金をムダにしないためにも、談合を排除するための努力や工夫が大切です。

一方で管理会社・施工会社の業界も、事態の改善に取り組み始めたようです。

新しい発注方法「コストオン方式」

コストオン方式

コストオン方式の特徴

予め決定された、工事仕様書に基づいて複数の下請け施工会社に見積もりを依頼。 契約形態は管理会社による、責任施工方式下請施工会社は、マージンを除いた見積もりを出することで工事価格の透明性を確保します。

管理会社は元請責任を負うため、元請監理料(12~15%)を工事価格に上乗し、契約する。

  • 下請け施工会社を発注者(管理組合)が選定する
  • コストの透明性が確保できる
  • 管理会社に大規模修繕工事を依頼することで、理事会・委員会が準備に要する時間を短縮することができる
  • 施工と保証を分離させて検討できる

工事計画~請負契約までの流れ

流れ2

見積もり参加する施工会社の探し方

方法は色々ありますが、主に下記のようになることが多いでしょう。普通の生活や仕事をしながらの施工会社選びは管理組合の負担になりがちな作業でもあります。

  • 管理組合(居住者)の推薦
  • 公募(業界紙・公募サイトなどの利用)
  • 近隣マンションでの評判
  • webサイトの検索

施工会社選びの進め方

  • 応募会社から一次選考(書類選考)で3~5社程度に絞り込み共通の仕様書による見積作成を依頼
  • 2次選考は、プレゼン会参加会社を3社程度にするために見積内容・価格・仮設計画などを比較して決定
  • プレゼン会を開催し、現場代理人(監督)の経歴なども加味し最終決定

●管理組合が主導する場合

管理組合主導

●管理会社も施工会社選定に関わる場合

管理会社が主導

最後の肝!工事の請負契約を締結する前にチェックしたいこと

  • 工事範囲や工事内容を、現場で最終チェック
  • 不要な工事や見積の抜けをピックアップ 
  • 工法・材料のグレ-ドアップ(グレードダウン)
  • 多くのケースで、価格交渉の余地がある

専門家が大規模修繕工事の施工会社の選定をサポート!
施工会社選定サポートサービス