大規模修繕の情報入力はこちら

大規模修繕のポイント

施工会社などの選定は管理組合の「性格」を十分に考慮する

劣化診断や工事、監理などは、管理会社の工事部門に一括して任せる(設計施工方式・責任施工方式)ことも、それぞれを異なる会社に任せる(工事監理方式・設計監理方式)こともできます。委託する施工会社などの選定にあたっては、それぞれ特性を、よく理解しておくことが大切です。

施工会社の選定さらにポイントとしては、組合運営を通し「細かな検証のうえでものごとを決めようとする人」が多いのか、「大まかなポイントが把握できれば信頼できる業者に任せたいと思う人」が多いのかなど、管理組合の特性を見極めましょう。

ある管理組合には適した発注方式であっても、自身の管理組合には合わないこともあるのです。 管理組合の特性や重視しているポイントを考慮し、施工会社や発注方式を決めましょう。

工事の適性価格を知れば適切な金額で発注できる

まずは見積もりを施工会社などに依頼しますが、基本的には必要な工事金額よりも高めに出てきます。そこで、見積金額削減のために複数の会社から見積もりを取ることがありますが、相見積もりだけでは大幅な削減は期待できません。また逆に、見積金額が非常に安い場合には、格安料金の代わりに、安価で耐久性が低い材料を使う可能性もあります。

工事の適性価格を知れば適切な金額で発注できる工事の品質を下げずに大幅なコスト削減をはかるにはどうしたらいいのか?それは、管理組合が施工会社と同等の建築コストの知識を得ることです。
現在の建築資材や施工費の単価とかけ離れていないか、必要のない工事が計上されていないかなどを細かく精査し、適切な価格および工事の内容を把握していれば価格交渉ができます。

多くの方にとって工事発注は慣れないことですが、数千~億単位のお金が動きますので、管理組合が専門性を高め、「根拠ある金額」を知り、納得のうえで工事を発注しましょう。

手抜き工事は発注者の監視で防ぐ

工事を頼んだときにつきまとう不安のひとつが「手抜き工事」です。
工事終了時、見た目が綺麗になっていれば正確に施工されたと思うでしょう。しかし、多くの施工不良は数年経ってから発覚します。後になって「まともな工事が行われたのだろうか?」と居住者(所有者)から疑問の声が出てきても、工事の妥当性をさかのぼって検証することは極めて困難です。

手抜き工事は発注者の監視で防ぐ手抜き工事(施工不良)は、職人の作業を細かく監督しなかったり、工期に間に合わせるため検査を省いてしまうことなどが原因で起こりがち。工事の途中をいい加減に通過しないことが大切です。

適切な工事品質を得るには現場監督や監理者のチェックが必要ですが、適切にチェックされているかは、現場定例会議での報告などを通して把握するしかなく、頻度や内容を管理組合が常に確認しなくてはいけません。

適切な施工の秘訣は、管理組合が施工途中に目を光らせておくことです。「工事のプロに任せておけば大丈夫」「大きな会社だから問題ないだろう」という思い込みは避けた方がよいでしょう。

工事費高騰に備える!

工事費高騰に備える!現在、東京オリンピックや震災復興、消費税増税前の駆け込み需要の影響で大規模修繕工事の見積額が高騰していますので、十分に検討することが必要です。 一例をあげると、大規模修繕工事では必要不可欠な仮設工事(足場)費用は半年前の10%~20%程度見積額が高くなっているといったことです。

最近ご相談をいただいた総戸数50戸の典型的なファミリーマンションのケースでは、管理会社から提示された見積額が約7,000万円、戸あたりの工事費用が何と140万円になっていました。 ちなみにこのマンションは、共用部分に機械式駐車場や地下駐車場など、特別に費用のかかる設備が設置されていることはありません。

 

長期修繕計画のこまめな見直しと予備費平成25年の秋くらいまでの相場であれば、上記のようなマンションの場合、管理会社から提示される見積額は高くても戸あたり120万円くらいが上限で、実際に契約する金額は戸あたり100万円程度が平均的だった印象から、この事例では約15%程度見積額が高くなっていると思われます。

いざという時に必要な修繕ができないといったことにならないように、長期修繕計画のこまめな見直しと予備費を多くとっておけるよう、修繕積立金の値上げを早めに検討してみましょう。

大規模修繕工事はマンション管理組合にとって資産価値や建物寿命を左右する一大イベントです。 慌てることなく計画性をもって慎重にすすめましょう。

管理組合の方
大規模修繕情報の入力はこちら

施工会社の方
大規模修繕情報一覧はこちら